「何でもします」「何でもできます」では、特徴にならないですね。確かに「何でもします」という事務所には逆に依頼しにくいというのもありますね。
当事務所が業務と携わっている案件を分類すると以下の３＋αになります。
◆新築・リフォーム
いわゆる一般の人がイメージする「設計事務所」というものの典型的な業務でしょう。中心は住宅ですが、商業施設や医院・店舗なども手がけております。
また、新しい建物だけではなく、リフォームも多く手がけております。「リフォームをするときに設計事務所に依頼する」という意識は一般の人に少ないかもしれません。しかし、当事務所に相談があるリフォームは、一度工務店なりに相談して進めかけてから、「何かおかしい」とか「わからなくなってきた」ということから始まるリフォームが多いです。
本当はリフォームこそ設計事務所が関わる必要があるといえます。最近は減ったようですが悪徳リフォーム業者にだまされる、という話もありますが、まじめな業者でも設計事務所の介在なしにリフォームするのは難しいと考えます。
なぜか？ それは、発注者と請負者(工務店)は利害が相反するからです。つまり、請負者としては依頼者のために「こうしたらいい」と提案することはコストアップにつながることが多いからです。そうなると、「こうした方がいいけど、コストかかるだろうからやめておこう」となることも考えられます。そこに設計事務所が間に入って、調整する意味が出てくるのです。
設計事務所は、発注者から依頼を受けて、請負者との間に立って「通訳をする」役目です。発注者の思い描いていることを請負者に正しく伝える、請負者の考えていることを発注者に正しく伝える、それが設計事務所の仕事です。それができるのは、設計事務所だけです。
また、ハウスメーカーや建て売り住宅の「工事中の監理」だけの業務をすることもあります。設計図や確認申請通りに工事が行われているかどうか、法的にも構造的にも問題がないかどうかを工事中に何度か確認に行き、依頼者に写真付きで報告いたします。
◆分譲マンションの相談
これは、純粋に設計事務所としての業務もありますが、コンサルタント業務の色合いが強いです。当事務所が携わる分譲マンションの相談業務は、(1)大規模修繕工事の設計監理、(2)管理組合運営に関する相談、(3)瑕疵問題、などです。
(1)大規模修繕工事の設計監理は、設計事務所的な仕事ではありますが、手順としては、「建物劣化診断調査」→「大規模修繕工事の設計」→「大規模修繕工事(の監理)」という流れになります。
設計事務所的な仕事、とはいえ、分譲マンションですから、管理組合同士の合意形成をとりながら進めていくことが大切になります。合意形成をはかるためには、純粋に設計事務所だけの業務では不十分です。説明会や理事会への出席、総会への出席や説明、場合によっては総会議案書の作成や住民への工法の作成なども行いながら、スムーズな管理組合運営をお手伝いすることになります。
(2)管理組合運営に関する相談は、自転車置き場が足りない、管理費や積立金の滞納が目立つ、修繕積立金が適切かどうかわからない、住民間にトラブルが発生している、騒音がひどい、管理会社とうまくいっていない、管理規約を守らない住民が多い、などなど様々な問題に対する相談業務です。
原則的には理事会に出席して、何をどうしたら解決に向かうのか、ということのご相談に乗ります。アドバイスだけのこともありますが、「長期修繕計画の作成」「管理組合規約の変更・作成」「管理会社切り替えの手法や手続き」「管理会社や他の外注業者との契約書作成協力」「自転車置き場や駐車場などの運営方法などの細則作成」などあらゆる管理組合の「困った」に対応しています。
(3)分譲マンションの瑕疵(不具合)問題は難しい問題があります。専有部分の瑕疵の問題は2年以内であればたいてい「アフターサービス」という手法で分譲主が対応してくれます。しかし、共有部分の問題となるとなかなか難しくなります。
相手は分譲主ですし、こちらは「管理組合」という団体になります。相手はのらりくらりと時間を稼ぎますし、管理組合はなかなか意見がまとまらない、という状況に陥ることが多いです。内部では「余り騒ぐと資産価値が下がる」という意見が出てきたり、「無関心な住民」が圧倒的多数だったり・・・
しかし、共有部分は住民全体で正しく維持管理していかないと結局住民の費用負担が多くなるだけでなく、長く見ると「資産価値の低下」につながります。
原則としてはまず当方で建物調査(設備も含む)をした上で、管理組合が気づいている瑕疵・不具合以外に無いかを整理し、適切な補修方法を提案した上で、分譲主に補修を求めていくことになると思います。ここで大切なのは、分譲主の提案が正しいのか、不十分なのかを技術的に判断して、管理組合が納得できるかどうかの判断材料を提供することです。トラブルが大きくなればなるほど、相手が信用できなくなり冷静な判断ができなくなりがちです。だからこそ第三者の意見が重要になります。
このような分譲マンションの相談にのっています。
◆欠陥・トラブル住宅の相談
こちらも従来の設計事務所の業務、というイメージからは遠いかもしれませんが、分譲マンションの相談と同様、設計事務所でないとできない仕事、と位置づけております。
購入した住宅が不幸にも「欠陥があるのではないか？」と疑問が生じたり、施工者や販売業者とトラブルになりもめている、などについて、どの程度の欠陥なのか、どう直せばいいのか、施工者や販売業者とどう話を進めていけばいいのか、等の相談にのっています。場合によっては弁護士さんと共に問題解決にあたります。
手順としては、まずどの程度の欠陥があるのか、を建物調査させていただくことになります。その後、どう進めていくかを相談、となります。
最終的に相手が応じない場合は、裁判ということもあります。裁判になった場合も、裁判中の対応など建築士が専門的に判断する項目、意見書・証人尋問などにも必要に応じて対応しております。当事務所は完全に独立した業務を行っておりますので、ある特定のゼネコンやハウスメーカーは受けられません、ということはありません。相手が大手であっても中小であっても、法律違反や重大な欠陥があればただしてもらうべきだ、と考えています。
◆＋αの部分
お金に関わる相談
今自分はどれぐらいの借金ができるのだろう、住宅を手に入れるときに必ず気になることだと思います。また、建物をもつにあたって土地から探さないといけない、というかたも多いと思います。
そういったことにもなるべく相談にのります。土地を探しておられる方、候補地はいくつか見つかったが、買っていいかどうか判断ができない、等も対応しております。
環境を考える
新築・リフォームなどは特にそうですが、省エネルギーを検討することは財布の負担を軽くする意味でも非常に重要です。熱環境や光環境、空気環境、鉄道や幹線道路のそばなら音環境、工場のそばならば振動対策、などを十分に考慮する必要があります。これらの技術的なバックアップは十分に対応しております。
欠陥やトラブルにならないために
前述しましたが、ハウスメーカーや建て売り住宅の工事中の監理や土地購入前の相談もそうですが、購入前の建物の調査・確認、マンションの内覧会の同行などの業務も行っています。これらは、買ってから「しまった」をなるべく防ぐための予防策です。大きな買い物をする前に、専門家にチェックしてもらったり、セカンドオピニオンを得ることは大切なことです。
主な事務所の業務をまとめてみました。
意外に長くなってしまいましたが、言いたいことのまだ半分も言えていない気がします。詳細は、是非お問い合わせください。
