マンション管理組合 のご相談
当事務所が携わるマンション管理組合からの相談業務は、
(1)大規模修繕工事の設計監理
(2)管理組合運営に関する相談
(3)瑕疵問題
に分類出来ます。
大規模修繕工事の設計監理
設計事務所的な仕事ではありますが、手順としては、「建物劣化診断調査」→「大規模修繕工事の設計」→「大規模修繕工事(の監理)」という流れになります。
設計事務所的な仕事、とはいえ、分譲マンションですから、管理組合同士の合意形成をとりながら進めていくことが大切になります。合意形成をはかるためには、純粋に設計事務所だけの業務では不十分です。説明会や理事会への出席、総会への出席や説明、場合によっては総会議案書の作成や住民への工法の作成なども行いながら、スムーズな管理組合運営をお手伝いすることになります。
管理組合運営に関する相談
自転車置き場が足りない、管理費や積立金の滞納が目立つ、修繕積立金が適切かどうかわからない、住民間にトラブルが発生している、騒音がひどい、管理会社とうまくいっていない、管理規約を守らない住民が多い、などなど様々な問題に対する相談業務です。
原則的には理事会に出席して、何をどうしたら解決に向かうのか、ということのご相談に乗ります。
アドバイスだけのこともありますが、
●長期修繕計画の作成
●管理組合規約の変更・作成
●管理会社切り替えの手法や手続き
●管理会社や他の外注業者との契約書作成協力
●自転車置き場や駐車場などの運営方法などの細則作成
●管理組合の会計の仕方
●資金運用の仕方
●広報の作成、などなど
あらゆる管理組合の「困った」に対応しています。
分譲マンションの瑕疵(不具合)問題
専有部分の瑕疵の問題は2年以内であればたいてい「アフターサービス」という手法で分譲主が対応してくれます。しかし、共有部分の問題となるとなかなか難しくなります。
相手は分譲主ですし、こちらは「管理組合」という団体になります。相手はのらりくらりと時間を稼ぐことも多く、管理組合はなかなか意見がまとまらない、という状況に陥ることが多いです。内部では「余り騒ぐと資産価値が下がる」という意見が出てきたり、「無関心な住民」が圧倒的多数だったり・・・
しかし、共有部分は住民全体で正しく維持管理していかないと結局住民の費用負担が多くなるだけでなく、長期的に見ると「資産価値の低下」につながります。
原則としてはまず当方で建物調査(設備も含む)をした上で、管理組合が気づいている以外の瑕疵・不具合の洗い出しを行い、それらを整理し適切な補修方法を提案します。その上で、分譲主に補修を求めていくことになります。
ここで大切なのは、分譲主の提案が正しいのか、不十分なのかを技術的に判断して、管理組合が納得できるかどうかの判断材料を提供することです。トラブルが大きくなればなるほど、相手が信用できなくなり冷静な判断ができなくなりがちです。だからこそ第三者の意見が重要になります。
マンション大規模修繕の取り組み方については、以下をご参考下さい。このページは大規模修繕の取り組み方についてまとめていますが、管理組合の運営、瑕疵対応についても参考になるかと思います。
●マンション大規模修繕工事編
業務費用の目安については、以下の３．４．の項をご参考下さい。
●業務費用の目安はありますか？
